利来国际平台_利来ag旗舰厅_首页

HOTLINE

13836542354
法律常识

    咨询热线:
    13836542354

    四川省成都市高新西区西区大道99号伯雅科技园1号楼
    400-6212-718
    13836542354
    法律常识

    房屋买卖合同属于什么纠纷

    文章来源:未知;时间:2019-09-21 14:13

      可选中1个或多个下面的关键词,搜索相关资料。也可直接点“搜索资料”搜索整个问题。

      属于经济纠纷。经济纠纷包括合同纠纷和侵权纠纷,此属于第一类——合同纠纷。

      经济合同纠纷,如利来国际平台,借款合同纠纷,承揽合同纠纷,建设工程合同纠纷、技术合同纠纷等都属于此类;如知识产权(如专利权、商标权)侵权纠纷、所有权侵权纠纷、经营权侵权纠纷等则属于侵权纠纷。

      出现此类的纠纷可以通过诉讼、仲裁和行政复议等方式保障自己的合法权益不受到损害。

      1、看是否有预售许可证:只需要到房地产管理部门核实预售许可证真假即可,无预售许可证对外销售的,购买时都有隐患,存有不安全因素。

      2、看合同中的土地性质:现在很多开发项目的用地虽然是出让用地,但由于是综合或者商住,导致土地使用年限不是70年,甚至有些只是40年。

      3、看清楚房屋用途:现在有些对外销售的房屋虽然和住宅一样,但用途为公寓。关于公寓的界定,目前不是很明确,因此为了孩子入学购房的这点要特别慎重。

      4、物业也不能忽视:在签订商品房合同时会与前期物业公司签订物业服务合同,由于开发商与前期物业公司关系一般比较紧密,物业公司的声誉,以及物业合同中的很多约定,也要仔细阅读。

      5、车库和地下室或者阁楼的约定:在合同签订时候,有时候开发商会答应给业主赠送车库或者储藏室、阁楼,这些约定一定要写入合同,口头承诺的东西往往因为缺乏证据最后不了了之。

      6、面积的约定:这是目前纠纷最多的情况,主要是大家都认为签订合同后,面积差距超过3%的,可以不用付费,实际这是错误的。在这里如果和开发商有约定,先遵照约定,无约定再按照规定执行。开发商往往在签订合同时和购房人进行约定,约定以有资质的测绘部门出具的面积为主。

      房屋买卖合同属于合同纠纷。在实践中房屋买卖合同产生的纠纷是非常多,房屋买卖合同是权利义务关系的协议,属于合同范围,依法成立的合同,受法律保护。

      因房屋买卖合同的生效、解释、履行、变更、终止等行为而引起的合同当事人有所争议为合同纠纷,主要表现在争议主体对于导致合同法律关系产生、变更与消灭的法律事实以及法律关系的内容有着不同的观点与看法。可通过人民法院解决合同纠纷。

      《合同法》第二条规定:合同定义,本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。

      《合同法》第八条规定:依合同履行义务原则依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

      《合同法》第一百二十八条规定:合同争议的解决,当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。 当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的,可以向人民法院起诉。当事人应当履行发生法律效力的判决、仲裁裁决、调解书;拒不履行的,对方可以请求人民法院执行。

      房屋买卖合同属于典型合同纠纷,房屋买卖合同引起的合同纠纷,因房屋利来国际平台涉及不动产,从“两便”原则出发,应由房屋所在地人民法院管辖。不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。

      而且房屋利来国际平台中,出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金规定处理;因不可归责于当事人双方事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

      此外,尽管法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文本,但在办理产权转移登记时,房屋产权登记机关要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文本,否则,不予办理备案、登记。但是,未使用统一书面合同文本不会影响房屋买卖合同的成立和效力。

      房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同,它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人,买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征,也有其自身固有的特征。

      房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方,另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。

      房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人,买受人支付价款的合同。此处的房屋,包括了商品房、经济适用房、房改房、农村房屋等各类性质的房屋。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同,它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人,买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征,也有其自身固有的特征。这主要表现为:(1)出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人,买受人支付相应的价款;(2)房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同;(3)房屋买卖合同的标的物为不动产,其所有权转移必须办理登记手续;(4)房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。

      房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方,另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方,支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。

      房屋买卖合同标的额较大且系比较重要之合同,故法律规定应当采取书面形式订立。《城市房地产管理法》第40条规定:“房地产转让,应当签订书面转让合同……”。《城市房地产开发经营管理条例》第28规定:“商品房销售,当事人双方应当签订书面合同。……”上述规定是认定房屋买卖合同应当采用书面形式的法律依据。根据法律及相关司法解释的规定,房屋买卖合同书面形式应包括如下类型:

      正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型,内容一般包括房屋买卖合同的基本条款,如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。尽管法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文本,但在办理产权转移登记时,房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文本,否则,不予办理备案、登记。但是,并不因为不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。实践中,商品房买卖时,要求必须使用建设主管部门统一制作的格式文本。但在正式合同文本签订之前,多由开发商提供认购书、预订协议等预约合同文本要求买受人签署,其中有的预约合同已经具备本约性质,相当于房屋买卖合同。二手房买卖的合同形式未作统一要求,买卖双方一般会根据协商一致的意见共同起草一份房屋买卖合同,经双方签字、盖章生效,并据此履行,在产权登记机关填写的制式合同只作为登记文件使用。

      最高人民法院《关于审理商品房利来国际平台案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据最高法院民一庭的观点,商品房认购、订购、预订等协议是在开发商取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同(事实上预约合同的签订并不限于这个期间)。利来国际最老牌的!为保障交易安全,保护业主权益,促进签约,规定具备合同实际履行条件的预约合同,应当认定为本约合同。笔者认为,司法解释的本条规定,用意虽好,但效果一般,极易造成误导。首先,《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容多达13项,而认购书等预约合同均为开发商拟定的格式合同,同时具备该13项内容的可能性很少,买受人依据该条规定维护自身权益的机会并不多见。其次,认定合同性质的依据为合同内容,而非合同名称。预约合同如果具备了商品房买卖合同的主要内容,理应认定为商品房买卖合同,不再具有预约性质。第三,“出卖人已经按照约定收受购房款”,表明买卖合同已经实际履行。即使预约合同未完全具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,只要标的物明确、价款确定,完全可以依据合同法的相关规定认定双方房屋买卖合同成立。如果机械适用该条司法解释的规定,就会导致依据合同法应当认定房屋买卖合同成立,而依据该条司法解释则不能认定合同成立。

      鑫天律师事务所指出《合同法》第11条规定:“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。”根据《电子签名法》第3条第3款的规定,“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”的文书,不适用“电子签名、数据电文”。无疑排除了以“数据电文”为表现形式的房屋买卖合同。记载双方房屋买卖意思表示的、以有形方式表现的信函等双方往来资料,应当认定为其他书面形式的房屋买卖合同。有些情况下,没有书面合同,也无法认定口头合同存在,买受人以其持有的购房款收据或发票主张房屋买卖合同成立。此时,买受人持有的购房款收据或发票,既是书面合同形式,也是合同实际履行证据,如果收据或发票载明的房屋位置具体、房屋价款明确,应当认定双方之间的房屋买卖合同成立。笔者认为,认定其他书面形式的房屋买卖合同成立,已有书面证据必须能够证明三项事实:房屋买卖的意思表示、房屋具体位置和价款。

      在一些二手房屋买卖过程中,买卖双方常常会签订价格不同的两份合同,这就是所谓的“阴阳合同”。

      “阳合同”,系由双方签订后向有关部门备案的那份合同,价格一般都很低。在昆明地区一般只要不低于昆明市房产管理局根据各区域情况发布的指导价格即可办理登记,并依据此价格交纳各项税费。这种操作方式确实可以为买卖双方尤其是买方节省不少税费(尽管法律规定交易税是由卖方承担,但实际操作中一般已由卖方将其转嫁给了买方)。

      “阳合同”虽然符合合同成立的形式要件,但其实际上是通过虚假降低合同标的价格的方式,欺骗登记部门,目的是少缴税金。这一做法客观上损害了国家利益,违反了我国税收法律法规。根据《民法通则》第58条、《合同法》第52条的规定,“以合法形式掩盖非法目的的,合同无效”,法院一般都判定其无效,不具有确定双方权利义务关系的效力。但举证证明“阳合同”系以合法形式掩盖非法目的,该合同无效的举证责任在于主张该合同无效的一方(一般系卖方)。为了便于卖方举证,在“阴合同”中对此问题则要做专门的技术性处理了。

      所谓“阴合同”,则是双方当事人私下签订并实际履行的合同,价格一般都符合市场行情,充分反映了双方当事人的真实购买价格和意图。为了解决“阴阳合同”部分内容(尤其是有关价格的约定)的相互冲突问题,双方应在“阴合同”中特别注明“甲乙双方于XX年XX月XX日签订并用于备案登记的《房屋买卖合同》仅用于办理房屋买卖备案和权属登记之用,不能用于确定甲乙权利义务的根据”等字样。通过此方法一般可以规避“阴阳合同”约定不一致的问题。

      有了上述明确的约定,法院一般都会以“阴合同”做为确定民事权利义务关系的基础。但是,鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了我国税收管理规定,有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。因此,建议买卖合同双方应在有税务专长的律师指导下进行合同避税,注意分寸。

      房屋权属证书是出售方依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证,也是买卖合同谈判的基础,因此查看房产证是每个购房者必须做的第一件事。

      2008年2月,李某通过某房屋经纪公司购买住宅,经纪公司告知李某“王某在某生活区有一套住宅出售”,中介随即约见王某见面商谈。次日上午,李某与中介一起来到王某居住的房屋,查看了房屋情况,商定价格为38万元,并约定“李某预付部分房价款8万元,当日下午王某将房产证交付王某,王某收到房产证后一次性付清余款30万元”。

      三方返回经纪公司后签订了《买卖房屋合同书》,李某向王某交付房款8万元。当日下午,李某与王某联系房产证事宜,却再也找不到王某。心急如焚的李某与中介四处查问,发现王某“出售”的房屋竟然是租住他人的。在这一起案件中,不管李某还是中介均未查看王某是否持有所售房屋合法有效的房产证。如果任何一方认真审查房产证,李某不可能如此轻易得手。

      还有的在买卖中对对方提供的房产证不放心,购房者对房产证的真伪不易辨认,在付款之前时,一定要到当地房地产管理部门查证、核实房产证真伪以及是否设有抵押或被查封等情况。

      所谓“小产权房”,是指建设在农村集体土地上的商品性住宅。一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设。因其用地的性质,它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证,当然也不能上市交易,其“房产证”往往是由乡镇政府自制颁发的,有的根本就没有任何机构颁发的房产证,只有当地政府的宅基地批文等文件可以证明拟出售房屋确系出卖人所有。相对于直接受法律保护的商品房所有权,这样的产权性质以及所受到的产权保护比较“小”,所以被称之为“小产权房”。

      小产权房以价格低廉而备受青睐,在房屋买卖市场中占有一定份额;但对房地产市场形成一定冲击,扰乱了正规房地产市场秩序。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发,不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。在目前的法律政策下,小产权房没有房屋建设许可证、国有土地使用证、建筑规划许可证,在平时居住中相安无事,一旦发生纠纷被起诉,法院将认定房屋买卖合同无效。如一旦出现质量问题,购房者也往往难以找到处理纠纷的合同依据或法律依据;在面临房屋拆迁,还可能承担没有拆迁补偿的风险。

      当然购买小产权房的利益和风险是并存的,上述可以预见和可能发生的潜在风险,房屋买卖双方是可以通过买卖合同进行恰当规避和防范。合同务必做到万无一失,因此国家法律是不太愿意保护你在此情况下的权利的,一切得靠你自己的合同约定了,合同就成了你在发生纠纷时唯一的救命稻草了。

      目前昆明市场上已存在大量的小产权房,有甚至是比较大规模或成片区式的开发,其建筑质量、物管水平、基础配套已与商品房没有什么差别了。政府对此一直也未予追究,实际上持的是默许的态度。另外,再加之昆明被批准为城乡统筹改革特区,昆明正在试行的城乡一体化以及农村土地流转等政策大趋势,综合这些背景我个人认为昆明的小产权房问题迟早将由法律的后台走向前台,由不合法变为合法。因为政策总是在变动的,但问题的关键是在政策明确变动之前购买小产权房的您最好不要发生纠纷,即使要发生纠纷也应当在纠纷发生之前掌握住对你对有利的武器——合同!

      房屋多为家庭成员共同共有财产。物权法第95条规定,共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权;第97条也规定,处分共同共有的不动产或者动产,除共有人另有约定外,应须全体共同共有人同意。而过去在办理房屋产权证时,多以家庭成员中的一人作为产权人,有的登记了共有权人,有的则根本没有登记共有权人而实际上是有共有权人的,因此,很难通过房产证直接查清房屋所有权人员。

      对这类案件,法院只能依据法律规定,认定房屋买卖合同无效,判令返还原物、恢复原状,根据过错赔偿损失。特别是房价涨跌较大、出卖一方准备在离婚前转移财产以及个别子女处分父母房产的情况下,出卖方常以未经共同共有人同意而反悔,要求确认房屋买卖无效。以至出现子女告父母,丈夫诉妻子,卖房者主动起诉说自己卖房违了法等情况。法庭上,被告不仅对原告的诉称一概认可,还主动替原告说话,极力促成原告胜诉。原被告双方配合默契、唱双簧,目标都在于收回你已购买或许已经入住的房屋。

      余某在其丈夫去世后,与其子生活在一起。2005年3月,余某将原有房屋卖与郑某,郑某搬进去居住。2006年底,因城市规划,该区被划归新城区,房价也飞涨。后其子以房屋为父母共同财产,其享有继承权,母亲私自处分房屋产权侵犯了其合法权益为由,遂起诉余某,请求法院认定买卖房屋协议无效。对购买共同共有房屋,仅在善意取得情形下可以得到法律支持。因此,为尽量避免纠纷的发生,应尽可能的让家庭成员书面声明、集体签名同意,以减少买房纠纷。

      王女士看中一套房,便与开发商签订了购房协议,并交了20万元首付款。一段时间后,房价上涨,王女士觉得很值,然而就在她满心欢喜地等着收房时,有一天却发现一位姓李的先生搬进她买下的那套房开始装修。更让她惊讶的是,李先生还给她看了他名下的房产证。到有关部门一查,房屋产权确实已登记在李先生名下。原来,开发商虽与王女士签订了售房合同,但后来见房价上涨,便以更高的价格卖给了前来买房的李先生,并且为李先生办理了产权登记。王女士一怒之下将开发商告上法庭。现实中遭遇王女士这种情形的也时有发生,这被称为“一房二卖”。

      在这种情形下,房子究竟属于谁?由于物权法规定,不动产物权的变动未经登记不发生效力,因此王女士虽然与开发商签订了合同,但只享有合同上的权利,却并没有取得对房子的物权。而李先生虽然订合同在后,却由于已办理产权登记,因而他现在是房子的合法主人。但王女士也不是只能自认吃亏,她可以依法维护自己基于合同产生的权利。根据合同法、消费者权益保护法和最高法院关于审理商品房利来国际平台的司法解释,她可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿。

      为防止这种情况发生,让先买者也能先得,法律为买方设定了一个保护制度,即预告登记制度。物权法第20条规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。王女士在购房之初就可以向登记机构申请预告登记,经预告登记后,开发商未经她同意将房屋卖给他人的就属无效行为了。不过,预告登记的有效期限并非无限长。物权法同时规定,预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

      依据《民事诉讼法》第34条第(1)项的规定,因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。因房屋利来国际平台涉及不动产,从“两便”原则出发,应由房屋所在地人民法院管辖。

      处理房屋利来国际平台的法律依据主要是《城市房地产管理法》、《土地管法》、《合同法》、《物权法》、《城市房地产开发经营管理条例》、最高人民法院《关于审理商品房利来国际平台案件适用法律若干问题的解释》等相关规定。

      

    【返回列表页】
    地址:四川省成都市高新西区西区大道99号伯雅科技园1号楼     座机:400-6212-718    手机:13836542354
    版权所有::Copyright © 2018-2020 利来国际平台_利来ag旗舰厅_首页 版权所有    ICP备案编号: