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    则不但这些原住民的财产将化为乌有

    文章来源:未知;时间:2019-06-27 16:27

      2009年7月30日最高人民法院公布《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,自2009年9月1日起施行。

      该解释第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁利来ag旗舰厅。”(以下简称“无证租赁利来ag旗舰厅”)这个规定,无论是从法律依据、法理还是现实情况来看,都很值得商榷。

      立法者的逻辑大概是:建设工程规划许可证是建造行为是否合法的依据;没有建设工程规划许可证,或者不符合建设工程规划许可证的要求而建造的建筑物是违法建筑;违法建筑没有所有权,其租赁收益的民事权利也就不受保护。

      我国现行的建设工程规划许可证制度,确立于1990年4月1日起实行的《城市规划法》。而我们今天使用中的建筑,建造于1990年4月1日之前的,可以说比比皆是。根据法不溯及既往的原则,没有理由以1990年实施的建设工程规划许可证制度,规范之前就已经建造完成的房屋。

      另外,近30年来,随着城市化的高速发展,城市规划区迅速扩大,原来土地用途不是居住或商业,建筑用途不是住宅与商业的,根据城市发展的需要而发生改变,它们在建造之初,即便取得了建设工程规划许可证,今天也不符合当时的规划要求。例如深圳,当年规划的工业区,今天都处于城市中心,早已经改变为餐饮、商贸、金融、办公等用途,这些厂房功能改了,都没有变更手续,能算违法建筑吗?

      城乡规划法并未做出“违法建筑没有所有权”这样的强制性规定,物权法也没有规定违反行政许可的建筑物没有所有权,其他法律和行政法规更找不到这样的规定。鉴于房屋所有权是一项极其重要的民事权利,除非法律有明确的规定,否则,任何机构和个人都无权消灭这个权利。所以,认为违反行政许可的建筑没有所有权,并没有任何法律依据。

      从物权法视角来看,不许业主出租收益,是对所有权的限制。所有权作为基本民事权利,只有法律才可以限制。城乡规划法关于建设工程规划许可证的规定,本质上是行政许可,违反这个行政许可,即便需要产生消灭所有权或者限制所有权的严重后果,也只有法律才可以规定。以司法解释来限制房屋所有权人的租赁收益权,不但在物权法、合同法上没有依据,也违反了立法法的原则。

      合同法的宗旨是促进交易、保护交易秩序的稳定,尊重交易当事人的真实意思,尽量减少公权力对交易的干预。

      尽管合同法第五十二条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的利来ag旗舰厅,但《合同法解释二》第十四条明确了此处的“强制性规定”,是指“效力性强制性规定”,也就是说,只有违反了强制性且是效力性的法律规定,才会产生利来ag旗舰厅的后果。

      民法总则第一百五十三条规定,“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效,但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”也说明只要“该强制性规定不导致该民事法律行为无效”,该民事行为仍然是有效的。

      从民法总则、合同法、合同法解释二来看,无论如何看不出城乡规划法中关于建设工程规划许可证的强制性规定,属于效力性的规定,具有导致民事行为无效的法律效力。既然城乡规划法都没有“导致该民事法律行为无效”的效力,最高法院的司法解释当然不应该超越法律。所以,“无证租赁利来ag旗舰厅”的规定,从合同法角度不能成立。

      对自己所有的不动产出租收益,本来是业主的天然权利,然而按照租赁司法解释第二条,租赁合同有效的前提条件,是取得规划行政主管机关颁发的建设工程规划许可证,这等于为房屋租赁这一古老的民事行为,增设了一项行政许可。房屋租赁已有几千年历史,历朝历代都没有加以行政管制,今天我们却以建设工程规划许可证作为租赁合同有效的前置条件,这究竟是法制的进步还是退步,值得思考。

      从深圳的情形来看,除了工业区改变功能之外,还有城中村问题。二千个城中村,都没有纳入建设行政管理的范围,也就不可能取得建设工程规划许可证。城中村房屋,至少占深圳存量住房的一半以上。正是这部分住房,利来国际最老牌的!发挥了本应由保障性住房提供的功能,解决了一千多万中低收入深圳人的安居问题。如果说由于没有建设工程规划许可证,这些房屋都是违法建筑,所有权与收益权都不受保护,则不但这些原住民的财产将化为乌有,一千多万租住在城中村的深圳人也将流离失所,这是根本不可想象的情景。

      相信城中村现象在所有高速发展的城市都存在,随便考察任何一个城市,就可以知道,仅以行政许可来判定这些租赁合同有效与否,是严重脱离实际、根本不可行的。

      深圳南山有一个房屋转让合同纠纷,房屋于八十年代建造在划拨土地上,原始登记在国企名下,后来流入市场,转让人没有所有权证,没有办理土地用途变更手续,纠纷期间土地使用权到期,并且房地产管理法、深圳特区法规都明确禁止转让,这样的一个房屋转让纠纷,先后四次被深圳中院、广东高院认定为利来ag旗舰厅、合同未生效,但经最高法院提审,认定合同有效(〔2017〕最高法民再87号)。这个判决清晰地区分了物权与债权,坚持了只要不违反法律与行政法规的强制性、效力性规定,合同就有效的原则,厘清了行政违法责任与民事合同履行的复杂法律关系,贯彻了民法应有的逻辑,作出了很好的示范。按照举重明轻的原理,这样的买卖合同都有效,那么仅仅没有建设工程规划许可证的房屋租赁合同,怎么能无效?

      这个规定如此不合法理、情理,没有法律依据,它是如何出台的?我斗胆猜测,这恐怕是最高法院迁就有关行政机关的结果。

      强化行政许可在民事交易中的效力,对谁有好处?既不是出租人,也不是承租人,而是发许可证的行政机关。房地产领域大量的审批、备案以及资质制度,都因此而产生。

      

      我国的行政机关在各个层级的立法中都拥有最大的话语权。政府规章、行政法规自不必说,就是司法解释,如果行政机关坚持或者反对,最高法院也不得不买帐。例如最高院建设工程施工合同纠纷的司法解释,第二十一条规定,当事人就工程价款发生争议的,以备案合同为结算根据,这明显违反合同法,违反当事人的真实意思,但据我了解的情况,最高法院想改,但主管行政机关不同意,它需要以此维护自己管理的权威性。

      一是根本无法贯彻。我们不能想像,一千多万深圳人的住宅租赁合同都是无效的;日营业额超过王府井的深圳华强北,租赁合同是无效的。

      二是给权力寻租留下巨大空间。官员们一面鼓励企业改造城中村,另一手又握着利来ag旗舰厅的尚方宝剑,这就是不正当的规则赋予他的合法迫害权。

      三是引发无数纠纷,本来相安无事的租赁双方,一旦市场有变,总有一方主张利来ag旗舰厅,以谋求不正当的利益,而守约方有苦难言。

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