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    规定个人将购买不足两年的住房对外销售的

    文章来源:未知;时间:2019-06-02 22:01

      衣食住行是生存之依,住房是安身立家之本。近年来,全国一线城市房价总体呈持续上涨趋势,北京的上涨幅度尤其明显。去年一年,北京房价急剧攀升,通州、大兴等地区甚至出现了二手房价格高于新房的“倒挂”现象。“国十条”等新政的出台,虽放缓了房价上涨的步幅,但并未根本改变其总体上涨的趋势。

      北京市第二中级人民法院最新出炉的一份调研显示,在这种背景下,二手房交易纠纷数量激增,而其中九成以上是因卖方毁约失信引起。对此,如何通过司法审判,维护交易安全,引导诚实守信的交易习惯,成为摆在法院面前的又一道难题。本报将以北京二中院的调研为基础,用一组真实的案例反映二手房买卖纠纷的现状,并用法官的分析和点评,传递司法审判实践中,法官对待不同类型纠纷的立场。

      众所周知,我国的房地产市场发展起步晚、提速快。一方面,由于受到整体收入水平的限制,在现有的二手房交易过程中,大部分的购房人仍需要通过向银行贷款来支付房屋价款;另一方面,也使得尚未偿清银行贷款的“按揭二手房”成为交易市场的中坚力量,先“赎楼”再过户也成了二手房买卖中不言自明的惯例。

      可是,北京市第二中级人民法院民一庭的调研显示,在出售房屋后反悔的卖方人中,很多人都会以房屋买卖没有经过作为抵押权人的银行同意为由,主张房屋买卖合同无效。

      2003年,王某购买了一套两居室住房,向民生银行按揭贷款22万元。四年后,王某取得了房屋的所有权证,所有权证上对其向民生银行借款的金额及房屋抵押期限进行了明确说明。2009年5月,王某将该房屋以47万元的价格卖给了贾某,双方签订房屋买卖合同。根据合同约定,贾某应在合同签订当日向王某支付定金1万元,6个工作日内双方共同办理贷款的面签手续;批贷结果下发后1个工作日内,贾某需将首付款11万元转入王某的民生银行还款账号,供王某办理还款解押手续;批贷结果下发后5个工作日内,由王某办理银行还款手续等。

      合同签订后,贾某依约交纳了购房定金并办理了委托评估及批贷申请等手续,可是王某却突然反悔,不同意再将房屋卖给贾某。为此,双方闹上了法院。贾某要求王某继续履行合同,王某却提出反诉,以双方交易未经抵押权人民生银行同意为由,要求确认双方所签房屋买卖合同无效。

      法院在审理此案过程中,民生银行明确表示,只要银行对抵押物享有的相关权益不受侵害,对于王某和贾某签订的房屋买卖合同的效力,银行没有异议,也同意接受贾某代王某清偿尚欠贷款。据此,法院依法驳回了王某的反诉请求,判决王某继续履行合同义务。

      据了解,根据担保法的相关规定,抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,如果抵押人没有通知抵押权人或者没有告知受让人,转让行为无效。同时,物权法中规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

      二中院民一庭副庭长杨世军介绍说,王某与贾某之间的纠纷,王某反诉的依据就是上述条文。在司法实践中,以此为据否定合同效力的出卖人绝非王某一人。正如先前所说,在现今的二手房交易市场上,先“赎楼”再过户已经成为了一条众所周知的惯例,但其却并不必然会导致房屋买卖合同的无效。

      杨世军告诉记者,司法实践中通常认定,虽然按揭贷款尚未偿清,卖房人没有经过贷款银行同意就转让了抵押给银行的房屋,也并不影响房屋买卖合同的效力。“从立法的本意来分析,无论是担保法还是物权法,设置抵押权制度的目的都在于担保债务的履行,确保债权实现,并不是要阻止交易、限制抵押物的流通和升值。特别是在按揭二手房买卖的过程中,根据我国法律的规定,即使作为抵押财产的房屋被出售,银行作为抵押权人,当抵押人不履行债务时,仍然可以向买房人主张行使其权利,将抵押房屋变价并优先受偿。除此之外,我国法律还设置了抵押登记的限制性规定,没有偿还贷款就无法办理房屋的产权过户手续。因此即使签订了转让合同,实际上也无法完全履行。”

      其次,杨世军说,从制度衔接的角度分析,担保法和物权法都为解决抵押权的行使和抵押物的转让之间可能存在的权利冲突设置了制度出口,即替代清偿制度。也就是说,在受让人同意替代债务人履行债务,并由此导致主债权及抵押权均告消灭的情况下,贷款银行应当及时配合出让人解除房产的抵押登记,以便买卖双方办理房屋的产权过户手续。

      据了解,司法实践中,除出卖人以抵押权的存在为由主张房屋买卖合同无效的情况外,还存在其他类型因抵押权引发的买卖纠纷。例如,因出卖人在合同履行期限届满时,仍没有向银行偿还贷款消灭抵押权,导致买受人无法办理房屋过户登记。如果买受人请求解除合同并要求出卖人承担相应违约责任的,法院一般也会给予支持。

      2009年底,在房地产经纪公司的介绍下,想要买房的刘正民看中了杨辰的一套建筑面积为46.58平方米的房屋,双方经过协商达成一致。12月5日,杨辰、刘正民签订了房屋买卖合同,约定房价款47万元。由于刘正民要申请贷款,可具体的贷款数额和时间还没有确定,所以双方对房屋的交付时间以及何时办理所有权转移登记没有进行具体的约定,只约定在2010年2月5日前全部履行完毕,否则合同终止。

      签约的当天,刘正民支付了杨辰定金5万元,并说好12月7日支付剩余的首付款11.5万元。可是,约好的交首付款的时间,杨辰却没有到场,电话联系时他自称正在外地。从那之后,无论是刘正民还是中介公司联系杨辰,要求办理诉争房屋的解押与过户手续,杨辰都不配合。

      无奈,刘正民只好将杨辰告上了法庭,要求解除合同,退还定金,并赔偿经济损失。诉讼期间,法院委托房地产评估公司对讼争的房屋进行了评估,其价值已经从签约时的47万元涨到了74万元。

      据了解,由于房价的快速上涨,二手房交易纠纷频繁发生,以北京市第二中级人民法院为例,2009年该院新受理的商品房预售合同纠纷1366件,二手房买卖案件1213件;而到了2010年,新受理商品房预售合同纠纷案件下降到了912件,可二手房买卖纠纷案件却逆势上涨,达到了1610件,上涨比例高达32.73%。

      对此,二中院民一庭有关负责人介绍说,类似杨辰一案中,卖方卖房后恶意违约的比例已经占到了全部二手房交易纠纷的九成以上。“在二手房价格快速攀升,几乎一天一个价的市场环境下,卖房人卖出的房屋可能几天之内价格就又有了明显上升。如果卖房人缺乏交易诚信意识,很容易受到经济利益的驱使,企图用恶意毁约的不诚信手段,牟取房屋价格上涨带来的非法收益。”

      为了达到使房屋买卖合同无法履行的目的,卖房人采取的手段可谓五花八门。拖延交付房屋、拖延办理房屋过户手续、拒绝接受买房人交付的购房款、毫无理由地退还购房款等都是卖房人常用的方法,也有卖房人干脆随便找一个根本不算理由的理由就要求解除合同。而最恶劣的是,部分卖房人为了达到解除合同的目的,恶意地将已经出售的房屋“一房多卖”,甚至出现根本没有交易基础的恶意过户,故意酿成买卖合同客观上无法实际履行的后果。

      法官对记者说:“卖房人通过不诚信的行为,追求的就是一种非法的投机利益,而这种利益无疑损害了守法买房人的正当利益,也破坏了正常的市场交易秩序。对于这种行为,法院会在查明事实的基础上,通过相应的手段予以调整。”

      在杨辰一案中,法院认为正是由于杨辰的不配合,才导致合同逾期终止。因此,法院在判决解除合同的同时,也依法判令由违约方杨辰承担高额的赔偿责任。除了双倍返还5万元定金外,还需赔偿房屋现值与合同价格之间的差额27万元。

      法官说,只要房屋买卖合同是双方的真实意思表示,任何一方都不得拒绝履行。从维护交易安全、交易稳定,保护守约方利益出发,卖房人以房屋价格发生变动为由拒绝履行合同的,人民法院一般不予支持。对于善意的买房人向卖房人主张因其违约行为造成的经济损失的,人民法院一般都会予以支持。

      但同时,法官也提示房屋交易双方,应当强化慎重交易的严谨意识,签订合同、钱房交付、贷款抵押、办理过户等环节都应该严格依法进行。签订合同不明确、有遗漏,对房屋权属与抵押登记疏于审查,过分依赖业务并不熟练的中介机构工作人员等,都会给纠纷的产生埋下隐患。

      为了逃避应该缴纳的税收,在二手房交易过程中,签订“阴阳合同”已经成为一种并不罕见的避税手段。买卖双方通过约定较低价格的合同办理转让手续,而私下则按照较高的价格来实际交易房屋。表面上看,买卖双方从中获得了利益,但北京市第二中级人民法院的调研却显示,在二手房价格快速上涨的形势下,卖方受到房价上涨的利益驱动,往往会将“阴阳合同”作为解除房屋买卖关系的理由,而买房人无疑将面临着更大的交易风险。

      2009年5月,高某与乔某通过中介公司签订了房屋买卖合同,约定高某以73万元的价格将自己的一套房屋出售给乔某。但其中细化规定,73万元的总价中,房屋的成交价格仅为34万元,另外的39万元则是附属设施设备、装饰装修、相关物品补偿款。按照这一房屋交易的价格计算,乔某只须支付契税3400元。

      可是,当乔某依约支付了定金和部分房款,并与高某办理了房屋交接手续后,高某却因为纳税的问题与乔某产生了争议,并拒绝再继续办理房屋的过户手续。

      为此,乔某将高某告上了法院,要求高某协助办理房屋过户手续、赔偿各项损失,同时支付逾期履行的合同违约金。

      诉讼过程中,当事人双方签订的“阴阳合同”成了高某主要的抗辩理由。高某提出,乔某只按照34万元交纳税费,违反了国家规定,导致双方无法进行过户,反诉请求法院判令解除双方签订的房屋买卖合同,并判令乔某返还房屋、支付违约金。

      此案属于典型的“阴阳合同”案件。房屋的线万元,就应该以此为计税的依据。可乔某和高某却想通过提高装饰装修补偿款的方式降低房屋成交价格,从而减少税金,违反了正当的纳税义务。在这种情况下,高某要求乔某全额纳税本来是正当的,可是高某在签订合同的过程中,对于规避纳税义务的约定是明知的,也应该承担一定责任,不能以此为由主张解除合同。

      据此,两审法院均判决,乔某与高某之间的合同应继续履行,高某协助乔某办理房屋过户手续,乔某给付高某购房余款,并依据线万元计算有关税款。

      据了解,2005年5月27日,国家税务总局、财政局、原建设部颁布的《关于加强房地产税收管理的通知》,规定个人将购买不足两年的住房对外销售的,应全额征收营业税;次年6月5日,国务院办公厅又转发了原建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,将上述年限调整为5年。新税收政策的出台,会导致一些房屋交易的营业税增加,交易双方对税负分担不能达成一致,进而引发纠纷;或是因未能按约定办好大产证致使购房者逾期办理过户手续、多支付一倍办证契税而引发的税费负担纠纷;还有就是为了避税而产生的“阴阳合同”案件。

      北京市二中院民一庭有关负责人介绍说,实践中,所谓的“阴阳合同”、“阴阳条款”非常容易引发争议。可能出现卖房人以虚假价格条款约定违法拒绝履行合同并要求解除合同的情况;有的卖房人还直接主张合同无效;也有的买房人会要求以办理税费、过户手续的“阳合同”上记载的交易价格履行合同。

      二中院法官对记者说,在二手房交易价格猛涨的大背景下,其实很多人以“阴阳合同”为由主张解除或无效,其实际的动因都是因为房屋价格的上涨而不愿继续履行。在这种情况下,如果法院仅仅依据双方约定的虚假成交价格条款损害了国家税收利益,就认定整个合同无效,显然有违诚实信用原则。而且根据合同法第五十六条的规定:合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。因此,二中院在处理这类案件的过程中,往往是按照买卖合同双方当事人的真实意思来认定房地产的真实成交价格。很显然,逃避税收并不是双方订立房屋买卖合同的真实目的,除虚假成交价格之外的其他条款都是买卖双方的真实意思表示。

      “不因价格条款的虚假来认定买卖合同无效并不代表法院对阴阳合同采取认可或默许的态度,通常法院会对当事人规避交易税费的行为予以谴责,在必要的时候会一并建议相关行政部门予以处理。”法官说。

      记者了解到,签订“阴阳合同”从表面上看,买房人少缴纳了税费,降低了自己的购房成本,但是当买房人再次转让房产时,将面临卖出和买入价之间的差额较大,相应税费被拉高的问题。本次购买成本转嫁到了下一次出售,实际上得不偿失。此外,“阴阳合同”还会导致买房人贷款方面的障碍。2009年9月3日,北京市银监局下发了《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》,要求银行按照网签合同正本中的房屋成交价格与评估价格两者孰低原则确定房屋抵押物价值,发放住房贷款。对于当事人就网签合同附件或补充协议中约定的房屋附属设施设备、装饰装修等款项提出贷款申请的,各银行应按照本行消费贷款审批程序另行审批。这就意味着,签订“阴阳合同”的买房人将会大大增加贷款成本。

      在异常活跃的二手房交易市场上,因买卖双方一般都不是专业人士,所以中介公司始终是不容忽视的角色。记者从北京市第二中级人民法院了解到,在法院审理因中介公司的责任而导致的房屋买卖合同纠纷时,实践中很难达到追究中介公司责任的目的,这也成为此类案件审判的一个难点。

      李某和石某在某中介公司的居间服务下,共同签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》,约定李某购买石某所有的一套房屋,双方共同委托某中介公司为交易居间人,由李某负担居间服务费、协助办理权证过户的服务费、审查代书费。若中介公司违约,则李某有权利要求退回全部代理费。协议签订后,李某如约支付了购房定金和中介费。

      但让李某没有想到的是,早在上述合同签订之前,石某已经将同一套房屋卖给了王某,而且双方已经对合同进行了网签,从而导致石某无法履行与李某之间的买卖合同。为此,李某将石某和中介公司一并告到了法院,要求石某支付违约金,中介公司返还中介费用。

      案件审理过程中,中介公司是否应就合同不能履行承担责任成为案件的焦点问题。李某认为,正是因为中介公司没有尽到审查义务,导致合同无法履行,中介公司应按约承担返还中介费的义务。而中介公司则认为,石某向其提出出售房屋时,并没有告知中介公司房屋存有网签,作为中介公司其已协助双方完成《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的签订,尽到了居间服务义务,因此合同不能履行的责任应由石某承担。

      对此,二中院认为,中介公司作为从事居间服务的专业性机构,在进行房屋交易的居间服务时,应该对交易房屋的相关情况进行必要审核,以保证交易的稳定。但在本案中,中介公司直至李某与石某签订合同完毕后才得知房屋已有网签的事实,应对合同不能实际履行承担相关义务。据此,法院判决,石某支付违约金,中介公司返还中介费。

      二中院民一庭有关负责人告诉记者,从目前二手房中介服务市场的整体情况来看,中介公司设立门槛仍较低,业务员从业要求不高,行业管理不到位。中介公司的业务员为了抓住客户,会利用各种方法取得客户的信任;中介公司则会通过将提供的服务进行功能细化,来规避经营风险。例如,在与中介公司签订的合同中,提供房源信息被界定为提供居间服务,根据房屋价款总额收取一定比例的费用;如果需要中介公司帮助代书合同、办理贷款、过户等手续,则被另外界定为代理行为,另行收取代办费用。

      在实际签约过程中,因时间、精力、专业知识程度等原因,客户往往在信任中介公司后,对相关合同签订、履行等细节等均不做详细推敲,而中介公司的业务员也不会给客户详细解释合同。问题在于,再好的合同也不可能预见其后发生的情况,再细的合同也不可能解决可能发生的意外。如果事后遇到房价的大幅波动,或遇到不诚信的相对方,就极易发生争议。此时,中介公司的作用也只能是在双方之间进行斡旋,可当涉及到中介公司无法协调或实际就是中介公司的责任导致争议出现时,却很难达到追究中介公司责任的目的。

      面对这种情况,二中院民一庭在调研的基础上提出建议,应该大力推广示范合同文本,加强交易市场的监管力度。一方面,通过示范合同文本规范房地产交易行为、提高房地产交易服务质量。另一方面,则要积极促进网签合同与实签合同的一致化。目前,北京的二手房交易已经开始实施网签制度,但是办理有时限要求。如果双方当事人在签署协议当日就能在建委进行网签手续的办理,标的物的买卖情况就会对外公示,出卖人再想“一物二卖”就会有很大困难。

      除此之外,强化中介公司的责任追究制度也是规范二手房买卖活动的一项必不可少的措施。法院建议,应探索建立房地产经纪市场的长效管理机制,由行政管理单位制定一整套管理规范、可操作性强的制度,使从业机构和人员有章可循。同时,通过定期年检等措施,强化对中介机构和人员资质、资格的管理,逐步建立起房地产中介机构信用档案管理系统。

      北京二手房价格增值幅度如此之快,让部分房主卖房后没过多久就觉得价格偏低,后悔当时的卖房行为。于是,想方设法在办理过户登记时以各种理由“撕毁”合同。这里面最常见的就是共有房屋的夫妻一方,以不知情为由否认配偶的卖房行为,请求法院确认买卖合同无效。

      李某和王某就是这样的一对夫妻。他们两人婚后共同出资购买了一处房产,产权登记在李某名下。2009年3月,经中介居间介绍,李某与张某签订了《存量房屋买卖合同》,约定将该房屋卖给张某。张某按照合同约定支付了定金和首付款,李某依约交付房屋。张某对房屋进行装修后一直居住,但双方未办理产权过户手续。2009年12月,王某诉至法院,要求确认《存量房屋买卖合同》无效。

      由于我国现行房产登记不能完全体现夫妻财产属性,虽根据婚姻法规定夫妻在婚姻存续期间购买的房屋为共同共有财产,但夫妻共有房屋往往仅登记在夫或妻一方名下,另一方作为隐名权利人、未登记为房屋共有权人。所以,以不知、不同意配偶卖房行为要求法院认定合同无效的情况就屡见不鲜。

      与此类似,其他房屋共有权人(既有未登记的,也有已登记的)以自己不知情或不同意为由要求法院认定卖房人无权处分的案件也不少见。

      法官分析,以王某一案为例,讼争的房屋是属于李某与王某婚内共同财产。张某与李某就共有财产签订买卖合同,应取得共有权人王某的同意。若未曾取得其同意擅自处分共有财产,一般认定为无效。但如果第三人张某善意、有偿取得该项财产的,则应当维护第三人的合法利益。

      北京市二中院民一庭有关负责人介绍,针对此类案件,法院将先审查房产证是否“名实不符”,即涉诉房产为夫妻一方婚前财产还是共同财产,该房屋是否登记在签订买卖合同的出卖人一人名下,是否存在双方已经离婚且对该房产进行了分割,但尚未办理产权变更登记手续的情况。然后,法院会从几个方面认定买房人是否为善意第三人:首先,中介公司及买受人是否尽到了必要的审查义务,是否曾就双方所买卖之房产有无其他共有人、出售房屋是否征得共有人同意等问题向出卖人进行询问,合同对于共有权人同意是否有约定,合同签订和履行过程中共有权人是否到场作出口头或书面表态,买受人是否有理由相信出卖人对涉诉房产有完整的处分权。其次,买受人为购买涉诉房屋是否支付了合理的对价,即交易价格是否基本符合合同签订当时同等房屋的市场价格,是否存在因欺诈、胁迫或其他事由造成交易价格畸高或畸低的情况。最后,合同签订后双方的履行情况,是否已经各自履行了支付房屋价款和交付房屋的合同义务,是否已经办理完产权变更登记手续。

      王某案中,李某与王某夫妻关系存续,两人共同生活并处理家庭事务。房屋交付时王某曾到场,房屋交付后至诉讼期间,张某一直在诉争房屋内居住并支付物业、供暖、有线电视费用,张某有理由相信出售房屋是李某夫妻双方共同的意思表示,李某符合表见代理构成要件,对房屋有完全的处分权。此外,并无张某和李某恶意串通、损害王某利益的迹象。因此法院驳回了王某的诉讼请求。

      法官针对这类案件也提示广大消费者,在购房前应首先向卖房人询问婚姻状况,要求出具相关证明,如户口簿、单身证明或结婚证、同意出售声明等。如果买房人提出征询后,得到的否定回答具有很强的可信度,但事实上确实与实际不相符合,买房人可以证明自己已尽注意义务,为善意第三人。其次,据查实存在共有权人时,应征求共有权人的意见,并保留相关的书面证据。最后,建议就房屋的现实状态实地考察,确认房屋的权属和占有状况,以最终决定是否购买房屋。

      据北京市二中院介绍,北京市卖方卖房后恶意违约的比例已经占到了全部二手房交易纠纷的九成以上。(记者李松 黄洁 实习生吴萌)

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