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    限购限贷政策下房屋买卖合同纠纷的思考与处理

    文章来源:未知;时间:2019-05-09 01:14

      近年来随着我国大中城市房价的持续暴涨,房价已经远远超出了合理的价格区间和广大人民群众的承受范围。为合理控制房价,全国各大中城市制定出台了限购限贷政策,截止到2018年全国共计31个省市实行限购限贷。限购限贷政策的出台致使房屋买卖合同中的买受人有的购房资格、首付款比例、房贷利率、获取银行贷款受阻,导致履约能力受限,房屋买卖合同无法履行。因房地产政策调整而产生大量的开发商、二手房业主、购房人之间已经签订的房屋买卖合同的履行、解除等纠纷,对于这些纠纷,实践中争议很大,本文拟结合实务经验及典型案例针对此类纠纷进行整理、分析。

      习总书记在十九大报告中指出,房子是用来住的不是用来炒的。限购限贷政策的出台是为了限制炒房,在保障基本住房市场需求的基础上,遏制投机性房屋买卖。但无论是刚需购房还是投资购房,因限购限贷政策的紧急出台,房产买卖合同的履行均不可避免的会受到限购政策的影响。限购限贷政策所引起的房屋买卖纠纷究竟是适用不可抗力、合同本身固有的商业风险还是情事变更,如何结合具体案件准确界定合同效力,依法维护合同双方的合法权益,是本文着重思考和处理的问题。

      《合同法》规定的不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,限购限贷政策具有长期性和持续性,即便政策性文件的具体内容、实施时间虽然无法准确预估,其大致的导向也是可以判断的,这就与不可抗力的构成要件之一“不能预见”相矛盾。

      北京市高院于2011年12月印发的《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》亦明确:“住房限购政策在司法实践中不宜认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力”。

      根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(法释〔2009〕5号)第二十六条的规定,情势变更原则即“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。从限购、限贷政策所导致的履行不能事实看,其应当符合上述规定。

      目前我国立法中没有明文规定情势变更的原则,现阶段只存在法官依据自由裁量权适用情势变更原则实现个案正义。法官会审查履行不能是否是因限购政策所导致、结合房屋交易的实际情况审核该政策的出台是否为交易双方在订立合同时所不能预见、该政策变化所导致的履行不能是否属于商业风险以及继续履行会显失公平或致使合同目的无法实现,如果这些要件成立,则法院可能会倾向认定无法继续履行合同并非归责双方原因,进而判定合同解除。

      限购限贷的政策不影响合同效力,按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条规定,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,但限购限贷政策显然不属于法律和行政法规,因此限购限贷政策并不影响合同效力。检索的案例,几乎都认定买卖双方签订的合同,属于真实意思表示,不违反法律及行政法规规定,合法有效。如在限购限贷政策实施后,为规避限购限贷政策,一方与他人借名买方产生的委托关系,将可能因损害社会公共利益被认定无效。

      限购限贷政策主要为提高二套房首付比例、提高二套以上住房贷款利率、限制购买三套房、限制非本地居民购房资格及购房套数等。在政策一松一紧之间引发了大量的房地产纠纷。通过检索分析发现因限购限贷政策引发的房屋买卖合同纠纷的形态具体表现为:

      (1)因限购政策出台买受人解除合同纠纷增多。对于在新政出台前已经签订的尚未履行的房屋买卖合同,由于限购导致购房者无法办理产权转移登记,致使房屋买卖合同无法履行,购房者要求解除合同、返还定金或购房款,出卖人要求继续履行并追究购房者违约责任的纠纷增多。

      (2)因限贷政策出台引发退房纠纷增多。在限购限贷政策出台前已经签订的尚未履行的房屋买卖合同,由于首付款比例上升或限贷导致购房者无力承担首付款或者无法办理贷款,购房人要求解除合同,出卖人要求继续履行,引发争议。

      (3)规避限购、限贷、限价政策的情形增多。签订阴阳合同、炒卖房号、精装修和肯帮车位规避限价等形式来规避限购限贷和限价政策,在合同履行过程中引发关于履行合同真实性及房屋真实价格、房屋装修达不到标准等情形引发的诉讼。

      (4)房屋中介机构主张中介费的纠纷增多。房地产调控政策出台后,购房者以交易无法完成为由拒绝支付中介费,而中介机构以已经促成购房者与出卖人签订房屋买卖合同,居间行为已经完成为由,要求支付中介费或拒绝退还已收中介费,从而产生纠纷。

      三、最高人民法院、各地高级人民法院限购限贷政策出台导致房屋买卖合同纠纷审判纪要和意见

      1.“限购”条件下的合同解除意见:房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的,买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由,请求解除合同,返还所支付的购房款和定金的,可以支持。当事人并主张赔偿损失的,原则不予支持。

      2.“限贷”条件下的合同解除意见:对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款,且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素,导致无履约能力的,其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同,并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的,可以支持。对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的,买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的,原则上不予支持;但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的,人民法院应依据相关法律、司法解释的规定,审查其解除合同的理由是否成立。

      3.合同解除后相关责任承担的意见:人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失,应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理,依法保护普通民众特别是和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的,出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的,原则上不予支持;对购买投资性住房的,出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的,人民法院应当依据公平原则进行处理,合同约定定金的.补偿数额原则上以定金数额为限,没有约定定金的,原则上不超过合同标的额的10%;对购买投资性住房的,应依据合同法的相关规定处理。

      1.“限购”条件下的合同解除意见:房屋买卖合同签订后,由于住房限购政策的实施,当事人无法办理房屋所有权变更登记,买受人请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,对其请求可予支持。

      2.“限贷”条件下的合同解除意见:房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款,买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由,请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,经审查,买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的,一般应予以支持其诉请。

      (三)北京市高级人民法院《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》

      1.“限购”条件下的合同解除意见:对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,当事人要求解除合同的,除合同另有约定外,一般应予支持。

      2.合同解除后责任承担意见:出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人;当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的,不予支持;经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡,损失方要求对方补偿其所受合理损失的,可酌情予以支持。

      房屋买卖合同依约定期限能够实际履行,因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态,在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的,对守约方要求解除合同,并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求,应予支持。

      “限贷”条件下的合同解除意见:房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识,对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此,作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍,应当有充分、合理的预见,并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下,贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同,房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此,当事人在无特别约定的情况下,一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。

      但是,房屋买受人能举证证明贷款不足或不成,确实严重影响其履约能力,房屋买卖合同事实上已不可能继续履行,且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致,房屋买受人主张解除房屋买卖合同的,可以允许。

      “限购限贷”条件下的合同解除意见:商品房买卖合同签订后,如政府部门出台限购限贷政策的,人民法院应查明买受人是否属于限购或限贷范围。确因限购限贷政策无法办理房屋所有权变更登记,或者不能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行,当事人请求解除合同的,人民法院可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定予以支持。买受人请求判令出卖人办理过户登记手续的,人民法院应向其释明可以变更诉讼请求;买受人坚持不变更的,驳回其诉讼请求。

      (六)浙江省高级人民法院《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见》

      1.“限购”条件下的合同解除意见:调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而导致无法继续履行的,当事人均可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的,不予支持;但出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的,可酌情予以支持。

      2.“限贷”条件下的合同解除意见:调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款,现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由,请求解除合同的,一般不予支持。调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款,现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行,而请求解除合同的,可予以支持;出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的,可酌情予以支持。

      笔者以“限购限贷政策”、“房屋买卖合同”为关键词进行检索,发现因限购限贷政策引发的房屋买卖合同呈逐年上升趋势,发生区域为经济较为发达地区和东部房价较高地区,案件审理中的焦点问题是:定金的没收与返还、房屋买卖合同的解除、房屋买卖合同的履行、双方是否构成违约及违约金数额的确定、限购限贷政策对合同效力的影响等。

      因限购限贷政策引发的房屋买卖合同纠纷,人民法院应当判令合同解除。经审查发现由于交易主体受到国家宏观调控政策限制而无法从事房屋买卖交易的,人民法院只能判令解除合同。如判断一方不能履行合同是否确实是由限购政策导致,或确实因限购导致按揭贷款无法办理、也无其他经济能力支付剩余购房款等情况的。

      案例1:天津中国青年旅行社有限公司、刘建平财产损害赔偿纠纷 (案号:天津市高级人民法院(2017)津民申5257号)

      裁判观点:该案系借名买房引发的财产损害赔偿纠纷。天津青旅公司与刘建平于2002年自愿签订借名买房协议,借用刘建平名义购买涉案房屋并办理贷款。双方当事人对签订协议后房地产价格大幅上涨均不可能完全充分预见,在此期间国家为了房地产行业的健康发展,出台了相关的限购限贷政策,刘建平的购买能力以及购买机会和购买条件均受到一定限制和影响,而涉案房屋价格已大幅上涨,天津青旅公司实际获得较大利益,原判决从公平原则出发,参照其他已结案件的实际情况,酌情判令天津青旅公司对刘建平进行适当补偿并无不当。刘建平借名处于持续状态,意味着其遭受损害亦处于持续状态,故其诉请并未超过诉讼时效。

      案例2:付春凤、佟方圆房屋买卖合同纠纷 (案号:天津市第二中级人民法院(2017)津02民终4859号)

      裁判观点:上诉人与被上诉人形成房屋买卖合同关系,在履行合同过程中发生争议,成讼。关于上诉人是否应当向被上诉人返还定金一节,双方在履行合同的过程中,根据相关部门发布的房地产调控政策及文件要求,被上诉人属于申请二套房信贷政策情形,最低房屋首付款比例提升至60%。据此,应认定被上诉人受到房地产调控政策的直接影响,在此基础上,一审法院根据在案证据,结合被上诉人的实际状况以及合同履行情况等,认定首付款超出了被上诉人的实际支付能力,合同不能继续履行,并无不当,本院予以维持。双方合同不能继续履行,直接原因系房屋限购限贷政策的影响,属于不可归责于双方的事由,故上诉人已收取的定金,应当返还被上诉人,一审法院所作处理,符合法律规定,本院亦予以维持。上诉人主张不返还被上诉人定金的上诉主张,依据不足,本院不予支持。

      案例3:李娜、高艳平房屋买卖合同纠纷(案号:河北省高级人民法院(2018)冀民申5257号)

      裁判观点:申请人与被申请人签订的房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,双方应依约履行。被申请人依约向申请人支付了购房定金和房款共计48.5万元,但由于廊坊市政府出台了限购限贷政策,被申请人需要支付更多的首付款。为解决首付款,被申请人在中介公司的帮助下积极努力通过找其他人代名的方式履行合同。《最高人民法院2015年全国民事审判工作会议纪要》中关于限贷问题的规定:“房屋买卖合同约定一按揭贷款方式付款,买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由,请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,经审查,买受人是否确因房贷政策变化不能办理约定的按揭贷款的,一般应予以支持其诉请。”根据该规定的精神,考虑到首付比例提高的程度、被申请人的支付能力,以及限购政策出台后被申请人履行合同的行为,二审法院认定合同无法履行属于不可归责于当事人双方的事由,被申请人不存在违约行为并无不当。

      案例4:周海祥与惠州市深惠珠江房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷(案号:惠州市中级人民法院(2015)惠中法民一终字第836号)

      裁判观点:房地产开发商对房产交易方面应具有相关的专业知识,双方签订《楼宇认购书》时被上诉人户籍在湖南,上诉人知道被上诉人不是惠州本地居民,被上诉人也未提供在惠州当地交纳一年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明,但仍然与被上诉人签订《楼宇认购书》,并约定以银行按揭贷款方式购房,因限购限贷政策上诉人在惠州购房也是无法取得银行按揭购房贷款,认购书也无法继续履行。被上诉人因无法办理银行按揭贷款与被上诉人进行协商,但最终无法达成一致意见,导致《商品房买卖合同》无法签订,这不属于上诉人单方违约。据于上述原因导致双方最终未能签订商品房买卖合同,应属于不可归责于双方当事人的事由造成的,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定,上诉人也应将收取的定金返还给被上诉人,并应承担本案的诉讼费用。

      因限贷限购等政策原因导致买卖合同无法继续履行的,如合同中明确约定以按揭贷款形式付款,且无其他可选形式,则合同可解除,双方都不需要负违约责任,卖方返还购房款或者定金。因限购政策导致合同不能履行,购房者和开发商双方都存在过错的话,不适用定金罚则,若能证明出卖人明知,则对买受人要求返还定金的请求予以支持或部分支持,否则其定金将因自身过错而不予返还。知悉限购、限贷政策是买卖双方的义务,违反政策的后果应由双方共同承担。出卖人已经尽到提示义务的,可免除其缔约责任。

      案例1:杜元芹、张丽房屋买卖合同纠纷 (青岛市中级人民法院二审民事判决书)

      裁判观点:杜元芹在与孙立健履行房屋买卖合同过程中适逢当地政府出台房地产限购限贷政策,对上市交易房屋年限及购房人资格等进行了规定,而作为非青岛本地户籍的孙立健在与杜元芹履行房屋买卖合同时发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化,由此导致杜元芹无足够资金在合同约定时间内向张丽、任恒佚支付首付款。基于公平、诚信原则,在双方无法继续履行房屋买卖合同的情况下,本院酌情认定张丽、任恒佚返还杜元芹购房款25000元为宜,以平衡双方当事人的利益。

      案例2:北京长乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷 (案号:北京市高级人民法院(2015)高民申字第04221号)

      裁判观点:双方签订协议之前,国务院及北京市的限购政策早已颁布,双方均应当了解政策的具体内容。长乐公司作为专业的房地产公司,在签约之前应当充分向买受人释明限购政策的全部内容,并积极全面询问有可能属于限购情形的买受人有关信息,主动审查买受人是否具备购房资格,而非被动接受买受人提供的资料。陈冠诚、陈伟兴作为买受人在签约之前亦应当充分了解限购政策,且其本人更清楚自己的身份及房产情况,应主动向出卖人说明自己的特殊身份及房产信息或主动向有关行政主管部门咨询,双方当事人在签约之前均存在一定过失。

      案例3:上海和雅房地产开发有限公司与康悦商品房预约合同纠纷 (案号:上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民二(民)终字第2123号)

      裁判观点:康悦在签订认购书时已将其属限购对象这一重要情况告知了和雅公司的房屋销售代理商中原物业的有关销售人员,因此应当认定和雅公司明知康悦属限购对象。然双方仍签订了《认购书》,并最终导致双方无法签订预售合同,故《认购书》实际已无法履行,应当予以解除。《认购书》无法履行不可归责康悦一方之责任,当事人双方对此均存在过错。

      案例4:蔡斌与深圳市桐林房地产开发有限公司、中原地产代理(深圳)有限公司房屋买卖合同纠纷 (案号:广东省高级人民法院(2013)粤高法民一申字第428号)

      裁判观点:桐林公司作为开发商在与蔡斌签订认购书及补充协议时,通过《承诺书》、《桐林购房公寓购房指引及风险提示》和《桐林公寓A座团购优惠申请书》等一系列文件和条款,充分提示蔡斌注意了解深圳市目前的限贷、限购政策,防范政策调控导致的购房风险,已经尽到了谨慎缔约人的合理提示义务。在此情况下,蔡斌仍自愿签订认购书等文件,造成无法履约的后果,应由蔡斌自行承担责任。

      限购限贷政策制定出台具有不确定性,政府何时解除政策也不具有明确的时间,因限购限贷政策的出台导致房屋买卖合同当前无法履行的法律后果,其本质上属于合同当事人无法预判的情形,在法院处理此类纠纷时,仍然以法律、法规的规定为第一位阶,要准确区分是否属于情势变更与正常的市场风险、交易风险的范围,以维护交易的稳定、尊重契约精神为主。在订立合同时各方应该引起足够的重视,要对可能出现的政策变化做出合理的预见和充分的考虑,对于风险出现后的处理方式也应当予以明确,如此双方在签订合同时便可以将不可预见性降到最低,从而减少因为政策风险而引发纠纷的概率。另外,在纠纷发生后,双方都应该抱着诚实信用的态度,积极协商,以公平合理的方式促成和解,以化解政策风险带来的不利后果。也希望本文的总结和归纳,对于在“限购限贷”政策下房屋买卖合同纠纷的处理有一定帮助。

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