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    出售没有房产证的商品房房屋买卖合同并不必然

    文章来源:未知;时间:2019-03-07 06:03

      陕西泓瑞律师事务所接受原告纪X的委托,并指派我们为其代理人参加诉讼,经过庭审调查,结合本案事实及证据,现代理人发表如下代理意见,供法庭参考:

      本案中,《房产买卖契约》系原、被告及第三人三方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,故应当认定为合法有效的合同。

      1.《城市房地产管理法》关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定,属于行政管理领域的规定,不属于对于民事合同的“效力性强制性规定”,该规定不能作为认定本案《房产买卖契约》无效的依据。

      

      原告与被告签订该合同时,尽管原告尚未取得房屋产权证,但《城市房地产管理法》关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定,其立法目的并不在于禁止交易或限制合同自由。该规定的实质在于限制房屋行政管理部门不得为转让该类房地产的双方当事人办理产权过户手续,故该规定属于行政管理领域的管理性规定,其目的在于规范房屋行政管理部门的行政管理行为,并非禁止民事主体之间进行有关房地产的自由买卖,该规定也并非关于民事主体之间房地产买卖合同的效力性规定。

      《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第十四条规定:“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定”,是指效力性强制性规定。”因此,《城市房地产管理法》关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定,属于行政管理领域的规定,不属于对于民事合同的“效力性强制性规定”,该规定不能作为认定本案《房产买卖契约》无效的依据。

      2.《物权法》并未禁止未进行登记的不动产不得转让,而只规定“未经登记,不发生物权效力”。“不发生物权效力”不能等同于当事人关于物权转让的合同不发生法律效力。

      《物权法》第三十一条规定:“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。”此条明确规定“不发生物权效力”,而非“不得转让”,说明其仅仅否定了其物权变动的效力,至于房产买卖合同的效力仍应根据《合同法》的相关规定进行判断。

      本案讼争房屋系原告购买所得,权属明晰,原告享有相应的处分权。原、被告及第三人订立的《房产买卖契约》是各方真实意思的体现,不违反法律规定,应为合法有效。

      3.本案中,《房产买卖契约》不具有《合同法》规定的合同无效的法定情形,且原告在签订合同后取得了房屋产权证书,故该合同为合法有效的合同。

      本案中,《房产买卖契约》不具有《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形,且原告在签订合同后取得了房屋产权证书。根据法律规定,该合同应为合法有效的合同。合同当事人均应按合同约定履行各自的义务,违反合同应当承担相应的违约责任。

      1.被告在约定的合同更名期限届满后,仍然坚持要求合同更名,导致原告长期无法办理房屋产权证书,其行为已经构成违约,应当承担违约责任。

      本案中,原、被告约定的合同更名的最后截止期限为2015年10月31日。在《房产买卖契约》签订的当天,原告即将其与开发商签订的购房合同、购房发票、钥匙、电卡、天然气卡等交给了被告,以便于被告能够及时办理合同更名手续,便于被告及时对房屋进行装修并入住。原告此举足以证明原告履行《房产买卖契约》的最大诚意,被告亦应当严格按照合同约定履行自己的义务。

      在《房产买卖契约》约定的合同更名期限届满后,被告在明知合同更名已经不可能的情况下,为了自己少交相关税费而公然违背《房产买卖契约》的约定,一再坚持要求合同更名,拒不向原告归还办理房屋产权登记所必需的商品房买卖合同,导致原告长期不能办理房屋产权登记。原告无法办理产权登记,进而导致涉案房屋无法及时过户到被告名下,致使原告不能实现按约定收取剩余房款500000元的合同目的。故被告的行为已经构成严重违约,应当按照法律规定及《房产买卖契约》的约定承担相应的违约责任。

      2.被告的行为构成违约,原告要求被告履行房屋过户义务并支付剩余房款500000元合法有据,应予支持。

      《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中,《房产买卖契约》为合法有效合同,被告违约后,原告有权要求被告继续履行合同。原告要求被告履行房屋过户义务并支付剩余房款500000元的诉讼请求,其实质就是要求被告继续履行合同,该要求合法有据,法院依法应予支持。

      3.被告的行为构成违约,给原告造成损失,应当承担赔偿损失的违约责任。原告要求被告赔偿损失500000元的诉请合法有据,依法应予支持。

      《合同法》第一百零七条规定了违约方应当承担赔偿损失的违约责任。本案被告因其违约行为,致使原告的剩余房款500000元将近两年时间仍无法取得,如按《房产买卖契约》约定的违约金计算标准,被告应当支付的违约金高达两百余万元。现原告仅仅主张被告赔偿500000元损失,该数额尚不足被告应当支付的违约金的四分之一,故原告此项要求合法合理,法院依法应予支持。

      (一)反诉人要求被反诉人将涉案房屋过户至其指定人王X名下无合同依据,法院应当依法驳回其该项诉请。

      《房产买卖契约》并未明确约定反诉人指定人的具体人选,故该种情形属于合同条款约定不明,在当事人就合同条款约定不明的情况下,应当由双方共同协商达成补充协议以明确合同内容,不应由任何一方单方决定。

      本案中,尽管买卖双方在《房产买卖契约》中约定卖方可将房屋过户至买方指定的人名下,但未就指定的具体人选予以明确约定。在此情况下,对于合同约定不明的事项应由双方协商决定,而不应由买方单方随意指定人选。故反诉人单方面要求被反诉人将涉案房屋过户至其指定的王X名下没有合同依据,其该项请求应当依法予以驳回。

      (二)反诉人要求被反诉人支付取暖费、办证加急费等费用没有事实依据,也没有合同依据,故其该项请求依法不应支持。

      本案中,被反诉人在将房屋交付给反诉人之前,已经在物业公司预付了两万元费用,作为此后房屋各项物业费用的预付款项,物业公司可从该费用中直接予以扣除。反诉人称其代替被反诉人交纳采暖费没有事实依据,该项要求依法不应支持。

      关于办证加急费,《房产买卖契约》第四条明确约定产权过户费用由乙方(即反诉人)承担,办证加急费属于产权过户费用,依照约定应当由反诉人承担。现反诉人要求被反诉人向其支付办证加急费明显违反合同约定,该诉求也不应当支持。

      (三)本案涉案房屋至今未能过户给反诉人是因为反诉人的违约行为造成的,故其要求被反诉人赔偿损失无事实依据。

      在《房产买卖契约》签订的当天,被反诉人已经按照约定将购房合同及发票等资料交付给反诉人,以便于其进行合同更名。庭审中,反诉人也明确承认其将上述资料交给了第三人,由第三人具体办理更名事宜。在约定的合同更名期限届满后,反诉人及第三人明知合同更名已经不可能,但均为了自己的利益一再坚持要求合同更名,拒不向被反诉人返还办理房屋产权登记必需的购房合同及发票,由此导致被反诉人迟迟不能办理产权登记。由于反诉人自己的违约行为,才导致涉案房屋至今未能过户至其名下,该责任应当由其自行承担。现反诉人以房屋未能过户为由要求被反诉人赔偿损失没有事实依据,该项要求依法不能成立,法院应予驳回。

      综上,本案《房产买卖契约》属于合法有效的合同,被告(反诉人)因其违约行为给原告(被反诉人)造成重大损失,应当依法承担违约责任,原告(被反诉人)的诉讼请求合法有据,法院依法应当予以支持。被告(反诉人)的反诉请求均无事实及合同的依据,其反诉请求依法均不能成立,故请求人民法院依法驳回其全部反诉请求,维护原告(被反诉人)的合法权益。

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