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    上寮公司提出诉求

    文章来源:未知;时间:2019-02-21 04:22

      (000048)的股权争夺余波未了,而吸引一众资本狩猎的康达尔价值所在,正是其在深圳的土地储备和由此带来的房产开发潜力。

      仅康达尔在深圳西乡地块开发的山海上园一期商品房确认的销售收入,已让公司今年净利大幅增加。在10月30日的全年业绩预告中,康达尔预计2015年净利润达1.7亿至2亿元,比去年增长49.38%到75.75%。

      但11月9日披露的一宗诉讼,却让康达尔位于深圳沙井的土地所有权蒙上阴影。原告深圳市沙井上寮股份合作公司(以下简称“上寮公司”)向法院诉求,要求确认1983年双方签订的《征地协议书》无效,并判令康达尔返还占用的 615.19 亩土地。这宗30年前的旧案也引来监管层关注。11月24日深交所发出的《关注函》要求康达尔披露1983年签订的《征地协议书》内容、该地块现状以及历年披露情况。

      这宗尘封的官司可以追溯到30年前。11月9日披露的诉讼公告显示,康达尔公司1983 年 7 月 8 日与当时的沙井公社上星大队签订的《凤凰种鸡场征地协议书》,约定由康达尔征用上星大队辖区内的615.19亩土地。签订协议后康达尔征用了上述土地。1984 年沙井公社上星大队撤销后,先后成立了上寮村民委员会和深圳市沙井上寮股份合作公司,上述土地在上寮村民委员会辖区内。

      上寮公司向深圳宝安区法院提起诉讼,认为当年《征地协议书》约定“本协议书由甲乙双方签约后,经上级部门批准之日起生效”,但至今上级部门尚未就康达尔征用上述土地作出批复;即使涉案协议已经生效,但由于康达尔没有按时支付补偿费,涉案协议也已按照约定自动终止;而涉案土地是上寮村村民集体土地,涉案协议没有经过上寮村民会议表决通过,补偿费明显过低,侵害了村民集体利益,依法应认定为无效。上寮公司提出诉求,确认1983 年签订的《征地协议书》未生效并请求判令康达尔将占用的615.19亩土地返还给原告,价值人民币 500 万元。

      由于涉案土地面积大,康达尔在公告中直言,“本次诉讼涉案土地 615.19 亩对公司经营的影响巨大。由于本案尚未正式开庭审理,本案对公司本期利润或期后利润的影响目前无法予以判断。”

      留意到该案的深交所11月24日发出《关注函》,要求康达尔披露1983年《征地协议书》的主要内容、双方对协议的实际履约情况及证明材料、涉案土地现况和历年公司财报对上述地块的披露情况。

      就沙井地块价值500万元,深交所给予特别关注,要求披露“涉案土地返还价款 500 万元的确认依据以及是否涉嫌低价收回上市公司资产、侵害上市公司股东利益的情形”。

      值得注意的是,康达尔并非首次因土地纠纷成为被告。2012年,中粮集团旗下信兴公司就一度起诉康达尔,要求法院判令被告康达尔公司向信兴公司返还西乡地块补偿款人民币4300万元及其利息,而涉案的西乡地块正是2011年康达尔低价获得,并开发出山海上园的土地。

      当时深圳宝安区法院裁定,因涉案地块被政府收回之时,权属登记在被告名下,被告才是该土地的合法权利人,故驳回原告的起诉,裁定康达尔胜诉。随后信兴公司数次上诉,直到今年10 月 27 日,广东高院终审判决,驳回信兴公司上诉,维持原判。

      11月9日有投资者提问,“公司诉讼公告中涉及的凤凰种鸡场土地是什么用地性质?公司是否办理了土地使用权证?”11月20日康达尔回应称,“共三块土地,已办理了土地使用证。其中,一块土地已于2007年被政府征收部分土地,剩余部分用于与他人合作;另外两块土地政府同意公司剩余土地约24.3万平方米用地整体列入2011年城市更新开发范围并列入2011年深圳市城市更新计划,由公司进行商住开发。”

      翻查2011年12月康达尔的《公司重大合同公告》发现,当年11月30日,康达尔与深圳市坪山新区管理委员会、深圳市规土委坪山管理局就坪山新区坑梓街道的两块土地签订了《收地补偿协议书》,同时与深圳市规土委宝安管理局就宝安区西乡街道、沙井街道、福永街道三块土地的征收与开发签定相关协议。

      协议约定,就坑梓收地、西乡收地业务康达尔获现金补偿8.26亿元。此外,西乡街道征地后剩余部分共计10.5万平方米土地调整为商住用地;而沙井街道、福永街道两地块(土地证号分别为宝府国用字(1992)第0400137 号、第 0300075 号)共 24.3 万平方米用地整体列入 2011 年城市更新开发范围并列入 2011 年深圳市城市更新计划。

      当年康达尔预计,上述三块土地商住项目的总建筑面积超过100万平方米,总销售面积超90万平方米,可在未来8至10年内分期开发,其中西乡项目紧临前海中心区、而沙井福永地块组成的沙井项目位于商业中心区,具有较大的区位优势。

      事实上,上述土地资源并非通过招拍挂途径获取,成本低廉。按照2011年康达尔与深圳政府部门签订的协议,西乡项目地价按基准地价缴纳,而沙井项目的地价部分按基准地价缴纳、部分按评估地价缴纳,成本优势凸显。

      今年为康达尔贡献了巨大利润的山海上园,正是4年前的西乡项目。该项目周边生态环境极佳,极低的土地出让金压低了成本,使得康达尔在这个项目上的潜在利润巨大。今年中报显示,随着今年山海上园一期进入结转期,为康达尔实现净利润1.44亿元,同比增长2489%。此外,4年前康达尔取得的沙井项目同样颇具潜力。业内人士估测,这两个项目未来将为康达尔带来最低200亿的潜在利润。

      

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