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    二手房纠纷渐增:卖方违约交易不成中介费退不

    文章来源:未知;时间:2019-02-01 08:55

      近日,半岛都市报热线接到多位市民反映关于二手房买卖过程中出现纠纷的事件,其中有些市民在经过协商无果之后无奈进行起诉,而由于诉讼时间较长,这些市民也是备受煎熬,无奈向本报求助。而记者整理近期的相关案例发现,其中卖家违约以及交易不成后中介费不退的情况为多数,业内人士分析称,卖方违约和中介费不退,多数是因为利益驱动,律师提醒,买方应当注意保留相关证据,如果调解不成,可向法院起诉,要求房主履行合同,并承担相应的法律责任。而也有市民反映,明明是卖方违约,可是买方却输了官司,相关律师也是进行了专业分析。

      近日,市民于女士向半岛都市报反映称,今年三月份,她通过城阳的儒房地产中介购买一套厚德国际森林的房子,当时买房时房东在外地,中介就让房东的母亲跟我签的购买房屋意向书,5万元的房屋定金也给房东打过去了。半个月后中介给我打电话说房东不想卖了:“然后我就找律师起诉了房东,中介说我的中介费随时退,他们会出庭作证。我就没起诉中介,完事我就找中介要中介费,他们就不给退了,说没有说过随时退中介费的事,让我跟房东要去!我感觉我没有权利找房东要中介费,但是中介费就是不退……”于女士说起此事,还是十分气愤。

      通过于女士提供的购房中介合同当中,半岛记者看到,相关条款上写着:“甲方同意出售后,有反悔不卖或不按约前来签订出让合同等行为,致使无法完成合同约定之情形,则甲方应双倍返还定金给乙方,且甲方亦自愿按本意向书中确定的房屋总价2%给丙方,作为丙方为甲乙双方居间服务期间所的必要费用……”“三方若出现争议,可先进行调解,如调解不成,则起诉至相关人民法院,违约方承担诉讼费等相关费用。”通过合同看到,如果卖方违约,卖方需要返还买方双倍定金并且由卖方支付中介费。

      对于于女士反映的情况,半岛记者又试图联系当时代表房东签字的一位杨女士,但是接电话的并不是杨女士本人,对方只是表示知道家里有这么一件房产纠纷的事情,但是具体情况不清楚。

      记者随后又联系了儒房地产中介负责此事的边经理,边经理表示,他们中介其实也是受害者:“作为中介方,我们肯定是希望房屋成交的,但是房东违约,我们其实也是受害者,后来买方把卖方告上法院,买方要求我们出庭作证,我们也帮助买方出庭作证了,现在还没有判下来。说实话,中介也是要上班工作来赚钱的,并不是免费服务的,这件事已经持续四五个月了,这件事情的责任在于房东违约,我们中介并没有做错什么,让我们退中介费是不合理的,客户如果想要中介费的话,可以通过法院判决卖方违约由卖方来返还中介费……”

      除此之外,边经理告诉记者,今年由于各种因素,卖方违约的案例在各个中介都不少,各个中介也都有自己的处理方式,中介方面忙活好几天,最后房屋交易不成,也是有苦说不出。对于中介的说法,于女士也是不予认可:“中介方面没有完成他的工作,我觉得没有理由收中介费……”

      在另一个案例当中,市民孙女士近日向半岛都市报反映称,今年2月份她在即墨买了一套二手房,因贷款事宜将房东告上法庭,法院判房东违约,该女士想让房东按合约办事,但法院称该女士诉讼不当,相关要求不予支持。

      通过判决书半岛记者看到,当时买方的诉求为:1、原被告合同继续有效;2、被告继续履行房屋合同以及贷款过户事宜;3、判令被告支付律师费;4、所有诉讼费用由被告承担。而法院方面的最终判决为:因原告仅仅交了6000元定金,并未开始履行过户程序,因此对于原告要求被告履行合同以及配合原告完成贷款手续等诉求不予支持,同时由于原告诉求不当,关于律师费等费用,法院方面也不予支持。孙女士拿到判决书的时候,也是一头雾水,不知道如何是好。

      明明是卖方违约,可是买方为啥还输了官司?记者就此采访了山东川佳律师事务所张宝清律师。据张律师介绍,根据《担保法》 的规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

      对于房屋买卖中约定定金条款的,如果卖方违约反悔,买方可以主张双倍返还定金。如果在买方仅交付定金卖方反悔的情形下,买方主张继续履行合同的主张,很难获得法律支持,特别是在需要银行按揭贷款支付购房款,而又尚未取得银行贷款前,卖方反悔不配合办理贷款手续的,实践中很难操作。如果在买方已经实际全部交付购房款完毕,则要求卖方履行合同,协助办理房屋产权过户,是会获得法律支持的。

      据多位中介工作人员介绍,他们平时在二手房买卖过程中遇到卖方违约情况也常见,多数情况下通过协商基本都能解决。卖方违约主要是因为有些房屋房价快速上涨,卖方感觉卖亏了,宁愿违约也不愿履行合同,结果对于市场秩序造成了不良影响。在二手房交易中,单方违约存在较强的投机性。在强势卖方面前,很多买方不得不忍气吞声,选择私了,即卖方向买方双倍返还定金,买方承受房价上涨带来的“现金贬值”:原有购房款加上违约金赔偿,也买不起房了。

      实践中,对于房屋买卖合同纠纷中,往往牵涉中介(居间)费用支付问题,这需要按照合同的约定处理,合同中没有明确约定的,已经支付的居间费用,居间方在促成买卖合同成立后,即取得了居间报酬不再返还,是否实际履行,与居间方无关。至于居间损失的赔偿事宜,由人民法院根据查明认定的事实依法作出判定。

      “在房屋买卖类大宗数额交易的合同签订,建议找专业律师协助签订,可以尽最大限度规避交易风险”,山东川佳律师事务所张宝清律师说。

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